2个令人惊艳的百亩小盘！碾压一大票高大上的豪宅！

△此音频大小为1.35MB

此行珠三角，我们大概看了大大小小近百个项目，看的项目很多，但是，拥有鲜明特征，能让人印象深刻，并且在很长的一段时间里能够让人记住的项目反而很少。

今天，我想和大家分享令我印象深刻，甚至是惊艳两个地方。

1

第一个还得是万科，万科金色系的新一代产品。

提到高层住宅建筑的公摊，我们大概都有这么一个印象——

如果得房率能保证在75%，这就算一个合格的高层住宅；

如果能保证在75%以上，就能称得上优秀；

如果能保证在80%以上，那就算极少了；

如果超过85%，那就算极其难得，甚至是罕见。

在早几年，建筑新规范尚未出台的那几年，各个项目都通过露台、花架、阳台等各种方式来偷面积，尤其是单平单价极高的珠三角地区，各个项目都在拼尽全力去赠送面积，去增加性价比，这种偷面积的手法在珠三角地区的各个项目上运用的更是炉火纯青。

比如，佳兆业在深圳的某个项目，在政策出台之前，通过露台、阳台、花架等各种方式，把所有偷面积的手法用了个遍，普通两梯四户的超高层住宅，赠送率高达35%，最终实现了110%的得房率，于是出现了各种各样令人无法想象的户型，比如75㎡的三房两厅两卫，整个厨房都是偷面积偷出来的。

但是建筑新规范出台之后，这种偷面积手法被严格禁止，通过偷面积来提高得房率这种手法几乎已经不可能实现，所以大多数项目的得房率都在急剧下滑。

在房价越来越高的市场环境下，哪个项目能够大幅度的提高得房率，能够提供单位空间的使用效率，成为刚需产品户型的制胜之道。

万科在这个方面也做了很多的努力，比如金色系的产品做了全线的升级，如今呈现给我们一个足以惊艳的普通两梯四户的刚需类产品。

万科的第一步努力，就是改变单户型的布品方式。

常规的2T4户大都采用品字形的平面布局，但是这种平面布局有一个劣势，就是东西向的走廊很长，尤其是分离核心筒大量运用之后，更是增加了东西向走廊的面积，提高了公摊，降低了得房率。

万科改变了常规的品字形布品方式，而是创新的采用了十字形交叉的单户布品方式。这种布品方式就能完美的解决东西向动线过长的弊病，大大的缩小走廊的公摊面积。

与此同时，这种布品方式在南方这种对南向采光不那么重视的城市，基本能够实现户户通透。东西户就不用说了，南北通透，南向户型属于朝南采光，东西通透，北向户型属于朝东北采光，东西通透。

除了通过布品方式来解决公摊的问题外，万科还在提高室内空间利用率上做了很大的努力。

因为单层布品方式的改变，南北向纵深的空间得到充分的利用，楼栋东西向的面宽得到了极大地释放，万科在这种楼栋的所有户型设计上，都采用了大面宽短进深的横厅设计。

以90㎡的三房为例。

首先，因为布品方式的改变，公摊降低了，得房率提高了，与普通品字形结构楼栋相比，这种十字形楼栋能够有效提高得房率10%左右，这样同样的90㎡三房，十字形结构楼栋能多8㎡左右，这样90㎡的三房就能多做一个卫生间，摇身变成三房两厅两卫，这样一家三代人的居住私密度和人居尊严就得到了充分的保障。

然后，同样因为布品方式的改变，东西向的空间得到了释放，90㎡的三房也可以采用横厅的设计，南向的面宽达到了10米以上，甚至客厅的面宽达到了4米以上，如果加上餐厅，餐客厅的面宽甚至达到了5.5米。

最后，除了面宽得到了有效的提升，我们还发现，这种户型几乎没有任何的面积浪费，过道的空间被压缩让渡给了客厅和餐厅，整个公共空间的利用率得到了极大地提升。

90㎡三房两厅两卫▼

我们再看120㎡的四房，这种结构的优势将更加凸出——

同样，首先南向的开间达到了13米以上，客厅的开间达到了4.7米，如果加上餐厅，餐客厅一体的开间甚至逼近了7米。这仅仅是一个120㎡的四房，要知道，在很多项目的160㎡四房中，餐客厅的开间也仅在6米上下徘徊。这个户型引起了我们的一直赞美，客厅空间非常大，而且因为大面宽的原因，整个空间格局异常通透。

另外，同样几乎没有空间的浪费，玄关空间因为玄关柜的存在，也被充分的利用了起来。除此之外，该户型的主卧套间也比较优秀，南北通透，1字形布局，进入主卧后，更衣，沐浴、休息，一气呵成，动线简洁高效。

120㎡四房两厅两卫▼

当然，这样的结构排布方式也有一个很大的弊病，就是北向户型的采光效果可能受到影响，无法满足南向采光的需求，但是通过东向开窗的方式，也可以得到一定程度的缓解。这种产品也可以做出某些改良，比如采光不好的北向可以进一步压缩户型尺度，比如70㎡的两房，作为极刚需客户的过渡首套使用，其实也很有优势。

在我看来，如果作为刚需型产品来看，要相比市场上绝大多数的项目优秀很多，很值得改良后，移植到一些单平房价较高的一二线城市，比如郑州。

2

第二个是典型的南派房企越秀地产在小城市开发的百亩小盘。

提起越秀地产，可能很多北方人都不是很熟悉。越秀地产属于广东最著名的国有控股企业，也是根植广州最深的企业，前期主要的开发核心在珠三角区域，近几年开始往长三角区域转移，属于典型的南派房企，甚至可以说是粤派气息最浓厚的房企，骨子里极其中国，对中国传统的园林景观造诣很深。

我在入行时，就经常听圈内的老人提起越秀地产，谈及的言论大都是，这个公司做的中式园林有滋有味很是纯粹，但是始终未尝一见，直到此行珠三角，在珠三角的一个小城——佛山，见到了越秀开发的越秀岭南隽庭。

项目不大，不足两百亩，位于佛山的老城区。其实，老城区的百亩楼盘大都面临几个一致的问题——

环境嘈杂，老城区虽然各类配套很优秀，但是环境都难免嘈杂，而且各种公共配套也都伴随岁月的流逝逐渐显示出老旧之态，看起来界面很不好；

难有可以依托的景观资源，这种老城区的项目，大都不像远郊项目一样有山景、湖景等各种优势景观资源，这样不仅外部环境不够突出，而且也没有故事可以讲；

楼盘说大不大说小不小，不能像单栋楼的小盘一样，做好内部就好了，也不能像某些千亩大盘一样，做出一站式配套的宏伟气魄。

所以绝大多数的老城区百亩盘大都有一个问题，很平庸，各方面都不错，但各方面都一般。

然而，越秀开发的这个岭南隽庭做出了一些让我觉得不一样的地方，我觉得有几个令人眼前一亮的特点——

首先，外部环境相对嘈杂，而且社区不大，很容易放大这种闹市中的嘈杂感。这个社区采用了围合式的布局，最大程度的保障了社区的私密度和社区氛围感。我们从嘈杂的道路，一进入社区立马感觉很安静，社区氛围非常舒服。↓↓↓

然后，在立面选择上，越秀大胆选用了新中式的风格，而且采用了一种很出挑的颜色，古铜红色，而且在楼体上大量采用了富有中式特色的元素，让人一看觉得印象很深刻，而且同时感觉很别致，很上档次。↓↓↓

还有最值得一提的就是景观园林的塑造了。越秀针对社区过小，空间相对较小的现实，不像普通开发商一样做大景观，而是选择做最中式的偏苏州园林的景观塑造方式。

在小区的入口处，采用了一个中式景墙透景的方式来区隔外部嘈杂的空间，不仅看起来意境十足，而且还让人对内部的社区空间充满遐想。↓↓↓

在社区的内部通过假山、水瀑、连廊、亭台等方式将苏氏园林的手法一一运用，整体的效果看起来非常精致，对，就是精致。社区虽然不大，但是又能实现一步一景，着实难得。↓↓↓

下面，再说一个让人觉得充满情怀的细节。

项目的外围有一条臭水沟，但是越秀觉得自己家门口有个臭水沟不是个事儿，有碍观瞻，对整个社区的形象也十分不利，于是，就将门口的水沟做了景观升级绿化，而且还贴心的做出了中式的味道，与项目的风格相互契合。在社区外围做绿化的项目不多，也有一些，但是能和项目风格做到一致的，真心很少。↓↓↓

我在去珠三角之前对考察的内容充满了向往，但是我着实没有料到一个三线城市的百亩小盘能带给我这么多的感受，甚至比某些单价15万的项目给我带来的冲击力更大，感谢越秀，感谢岭南隽庭。

结：

最后，说点什么吧。

两个开发商，一个深圳起家，一个深耕岭南。

一家在产品设计和户型设计方面做出诸多努力，想通过这么多的努力去满足人居的尊严和人居的舒适度；一家在园林设计和规划排布方面做出很多努力，哪怕这仅仅是一个在三线城市的百亩小盘，也丝毫不妨碍这些努力的推进。

这说明一个问题，就是尊重，对土地价值发自内心的尊重，对居住在土地上的家、人发自内心的尊重，我想这也可能是因为整个珠三角土地价格都不便宜，必须去尊重土地。

也许，只有对土地尊重，对土地价值尊重，对居住在土地上的人尊重，才能在螺狮壳里做道场，做出一个让我们称赞的好产品。

END

宏观研究：

企业研究　

城市研究：

产品研究：

珠三角考察：

云南考察：

行业研究：

县城拓客时光 丨传奇商业成都IFS | 实体商业的救命稻草 | 澳门威尼斯人 | 长租公寓

↓↓↓ 点击"阅读原文" 阅读更多历史信息